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Voici les étapes de l’achat d’un bien immobilier.
Cela tombe sous le sens ! La première étape pour devenir propriétaire consiste à identifier vos besoins immobiliers dans la limite d’un budget déterminé.
Déterminez le budget
Il est essentiel de déterminer les ressources dont vous disposez pour réaliser votre projet, c’est une étape clé avant d’engager vos recherches.
Pour cela, il est conseillé de réaliser des simulations pour estimer vos capacités d’emprunt en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre apport.
N’oubliez pas de prendre également en compte les frais annexes, qu’ils soient
- Ponctuels comme les frais de notaire, de déménagement, les travaux à entreprendre
- Récurrents comme les charges de copropriété et les taxes qui incombent au propriétaire
En tout état de cause, que ce soit avec votre banquier ou avec un courtier, faites valider votre plan de financement en amont pour éviter les déconvenues lors des étapes suivantes de votre achat immobilier !
Déterminez les critères de votre futur achat :
Acheter pour soi afin d’être propriétaire de sa résidence principale ou acheter dans le cadre d’un investissement locatif ne constitue pas la même démarche et orientera différemment vos recherches.
Pour l’achat de votre résidence principale, vous définissez vos critères de recherche en fonction de la composition de votre foyer (nombre de chambres, de salles de bain, surfaces…), de vos préférences (neuf ou ancien, travaux ou non…) et de vos contraintes (proche d’une gare, d’une école…). Lorsque vous achetez un bien immobilier pour en faire votre résidence principale, vous devez l’occuper assez longtemps pour que la valorisation du marché de l’immobilier absorbe l’ensemble des frais d’achats (frais de notaire, commission de l’agence immobilière, frais de courtage…).À défaut, vous risqueriez de revendre à perte… Pour éviter cet écueil, projetez-vous sur un horizon d’environ 5 ans.
Pour un investissement locatif, privilégiez une localisation dynamique en termes de demande locative et prenez en compte les besoins des locataires à qui vous souhaitez vous adresser (étudiants, familles…).
Vient le moment de démarrer les recherches et la consultation d’annonces en écumant les sites immobiliers et en allant directement en agence.
C’est une étape qui vous permettra de vous confronter à l’offre du marché et aux prix affichés, vous serez ainsi certainement amenés à affiner et/ou modifier vos critères.
Passer par une agence immobilière vous assure des annonces fiables et de qualité, une sécurité dans les démarches effectuées et l’accompagnement d’un expert qui vous conseillera sur le marché, votre marge de négociation sur un prix de vente affiché ou encore sur les frais annexes (charges de copropriété, taxe foncière, taxe habitation…).
Par ailleurs, connaissant vos critères de recherche, l’agent immobilier pourra vous alerter s’il dispose d’un nouveau bien pouvant vous correspondre.
N’hésitez pas à aller visiter plusieurs biens pour vous rendre compte des atouts et des points faibles des logements, aiguiser votre regard, réajuster vos critères et définir les concessions que vous êtes prêts à faire.
Préparez bien vos questions en amont pour ne rien oublier, en cas de doutes n’hésitez pas à demander une seconde visite et à venir accompagné pour avoir un avis complémentaire.
L’agent immobilier est également là pour vous aider à peser le pour et le contre et vous aider dans votre décision.
Vous venez de faire une visite ? Vous souhaitez effectuer l’achat de la maison ou de l’appartement ? N’hésitez pas à vous positionner rapidement comme acheteur potentiel !
Pour cela, il convient de faire une offre. Traditionnellement, on distingue deux types d’offres d’achat :
- l’offre au prix c’est-à-dire que vous acceptez le prix mentionné dans l’annonce immobilière ;
- l’offre en dessous du prix c’est-à-dire que vous invitez le vendeur à négocier le prix du bien immeuble.
Quant à l’offre au prix, d’un point de vue juridique et théorique, le vendeur a l’obligation de vous vendre le bien du fait de la rencontre parfaite entre l’offre ferme et son acceptation pure et simple (art. 1583 du Code civil).
Une fois l’offre d’achat acceptée, le dossier est transmis à votre notaire qui vous recontactera pour fixer un rendez-vous pour la signature du compromis de vente
Pour vous définir simplement les choses, le compromis de vente est un contrat engageant les parties à réaliser la vente devant notaire (l’acte authentique) lorsque certaines conditions sont réunies :
- L’obtention du prêt par l’acheteur (la condition suspensive de prêt). À noter que le compromis peut être signé sans condition suspensive de prêt si vous êtes sûr d’être suivi par votre banquier (dans ce cas, demandez un engagement écrit de sa part) ou que vous ne comptez pas recourir à un emprunt immobilier pour l’achat du bien ;
- la purge du délai de rétractation de l’acheteur. Lorsque vous signez le compromis de vente, vous avez un délai de 11 jours pour vous rétracter sans raisons particulières et sans frais.
Le versement des indemnités d’immobilisation, le séquestre. Lors de la signature du compromis, le vendeur peut exiger le paiement d’indemnités d’immobilisation (séquestre) entre 5 et 10% du prix vente. Ces indemnités d’immobilisation servent à indemniser le vendeur dans le cas où vous changeriez d’avis une fois le délai de rétractation écoulé. Plusieurs cas de figure sont à distinguer :
- la vente est réalisée, les indemnités d’immobilisation se retranchent sur le prix de vente ;
- la vente ne s’est pas réalisée, car vous n’avez pas obtenu votre prêt dans le délai imparti de la condition suspensive, le vendeur vous rembourse l’indemnité (sauf en l’absence de condition suspensive) ;
- la vente ne s’est pas réalisée, car vous avez changé d’avis après la période rétractation, le vendeur conserve le pourcentage du prix de vente.
Dans les grandes lignes, vous êtes au fait des choses importantes sur le compromis !
Maintenant, il faut réaliser la condition suspensive en obtenant le financement immobilier.
Il est vivement conseillé de vous rapprocher de votre banque dès l’offre d’achat orale ou écrite pour avoir le temps de faire jouer la concurrence.
Vous souhaitez gagner du temps (et donc de l’argent), éviter les situations de blocages et bénéficiez des meilleurs taux, il est vivement recommandé de faire appel à un courtier en prêt immobilier.
Faire appel à un courtier immobilier
Un des problèmes principaux de la négociation de prêt tient à votre position de demandeur vis-à-vis de la banque. Cette dernière sait que vous êtes engagé émotionnellement dans votre processus d’achat immobilier et que vous seriez prêt à vous plier en quatre pour franchir les étapes de l’achat de cette maison ou de cet appartement.
Cette situation est particulièrement délicate puisque vous n’êtes pas en position de force (surtout si vous avez renoncé à la condition suspensive…). La banque pourrait alors en abuser pour vous proposer des conditions de prêt particulièrement défavorables. Pour rétablir l’équilibre des forces dans la négociation, vous pouvez faire appel à un courtier en crédit immobilier.
Le courtier immobilier est un intermédiaire en crédit qui se positionne entre vous et la banque pour l’obtention de votre prêt Immo. Véritable tiers de confiance, il va effectuer le démarchage des banques à votre place afin de faire jouer la concurrence, trouver les conditions de prêt les plus favorables et surtout, maximiser vos chances d’en obtenir un.
Le respect des délais pour l’obtention du prêt
Ceci étant, il est grand temps d’obtenir votre prêt et le temps presse.
Le compromis et plus particulièrement, la condition suspensive de prêt) est valable pendant une durée limitée dans le temps (entre 45 et 60 jours). Si vous n’avez le financement dans les temps, vous n’avez plus l’obligation d’acheter le bien et l’indemnité d’immobilisation vous sera restituée (à moins que vous ayez renoncé à la condition suspensive). En revanche, si vous n’avez pas obtenu de prêt sans justification d’avoir démarché aux moins deux banques dans les 45 à 60 jours impartis, le vendeur pourra garder l’indemnité d’immobilisation.
Vous obtenez vos offres de prêt
Vous avez fait votre choix, la banque sélectionnée va alors émettre une offre de prêt.
Vous devez attendre l’expiration du délai légal de réflexion de 10 jours après réception de l’offre pour répondre.
Pensez à la transmettre au notaire pour réaliser la condition suspensive.
Vous avez accepté votre offre de prêt, la banque débloque les fonds auprès du notaire et celui-ci vous convoque pour la dernière étape de votre achat immobilier : la signature de l’acte de vente !
Durant le rendez-vous, chacun son rôle :
Vous effectuez avec l’agence une contre visite avant le rendez-vous chez le notaire pour contrôler l’état du bien et les relevés de compteurs
Le notaire lit l’acte de vente, le fait signer et le remet aux deux parties.
Le vendeur vous transmet les clés de votre nouveau bien.
Vous réglez les frais de notaire (7-8% du prix de vente dans l’ancien et 3% dans le neuf), le prorata des charges de copropriété et de la taxe foncière, les frais de mutation du syndic.
Vous voilà l’heureux propriétaire de votre nouvel appartement, maison ou terrain !
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